Le pas-de-porte

Le montant du pas-de-porte est librement fixé entre les parties, c’est à dire le propriétaire bailleur et le Preneur qui manifeste sa volonté de devenir locataire c’est à dire d’accéder aux droits du bail. Dans ce cas de figure, il s’agit de convenir d’un bail neuf.

Il est considéré comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail. En effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d’éviction.

Le propriétaire (appelé bailleur) et le locataire (appelé preneur) ont intérêt à préciser clairement dans le bail la qualification qu’ils entendent donner au pas-de-porte. A défaut, en cas de conflit, les juges recherchent la commune intention des parties, qui, le plus souvent le considèrent comme un supplément de loyer.

Conséquences fiscales de la qualification du pas-de-porte :

Pas-de-porte considéré comme un supplément de loyer

– Le bailleur déclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilité sous certaines conditions d’échelonner le versement des sommes dues au titre de l’impôt sur 4 ans) + assujettissement à la TVA si le loyer du bail y est lui-même assujetti.


– Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9ème par an) à condition que le loyer fixé dans le bail soit anormalement bas, c’est-à-dire nettement inférieur à la valeur locative.

Pas de porte considéré comme une indemnité

– Pour le bailleur, aucune imposition ne frappe l’indemnité.


– Pour le locataire, le pas-de-porte représente un élément incorporel non amortissable inscrit à l’actif du bilan (non soumis au droit d’enregistrement).